작년에 우리 동네 상가 관리규약 개정 건으로 회의에 들어갔다가, 옆 동 아파트 입주자대표회의에서 비슷한 시기에 관리규약을 고치는 걸 보고 "어? 절차가 왜 저렇게 쉽지?" 하는 생각이 들었다. 그러다 올해 초 지식산업센터 사무실을 분양받은 지인이 관리규약 신고 문제로 머리를 싸매는 걸 보고서야, 이 세 가지가 법적으로 전혀 다른 트랙 위에 있다는 걸 제대로 이해하게 됐다. 직접 부딪혀 본 경험과 그 과정에서 찾아본 법조문을 정리해 본다.
1. 아파트(공동주택) — 과반수면 통과되는 비교적 가벼운 절차
상가 일을 겪고 나서 아파트 쪽 절차를 들여다보니 허탈할 정도로 간단했다. 공동주택관리법 제18조와 시행령 제19조에 근거하는데, 서울시 관리규약 준칙을 보면 절차가 이렇게 정리되어 있다.
입주자대표회의 또는 입주자등의 10분의 1 이상이 제안하고, 전체 입주자등의 과반수 찬성으로 결정한다.
발의 요건도 10%로 낮고, 의결도 '과반수'다. 즉 전체 입주민의 절반만 동의하면 규약을 바꿀 수 있다는 뜻이다. 우리 동 아파트는 분리수거장 운영 규정을 고치는데 입주자 게시판에 공고하고 서면 동의서를 돌려서 두 달 만에 끝냈다고 들었다. 절차적으로는 꽤 현실적인 구조다.
다만 주의할 점도 있다. 혼합주택단지(분양 세대와 임대 세대가 섞인 단지)라면 얘기가 달라진다. 임차인대표회의가 구성돼 있는 경우 임대사업자는 관리규약 개정 전에 반드시 임차인대표회의와 사전 협의를 거쳐야 한다. 이 부분을 건너뛰고 입대의 단독으로 밀어붙이면 나중에 무효 소지가 생긴다는 걸 관리소장님한테 직접 들었다.
2. 상가(집합건물) — 4분의 3 룰, 이게 진짜 발목을 잡는다
상가 관리규약 개정 건이 왜 그렇게 오래 걸렸는지는 집합건물법 제29조를 보고서야 이해했다.
규약의 설정·변경 및 폐지는 관리단집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 찬성을 얻어서 한다.
아파트의 '과반수'와는 체급이 다르다. 구분소유자 수와 의결권(통상 면적 비율) 두 가지를 동시에 4분의 3 이상 채워야 하니, 임차인만 있고 소유자가 다른 지역에 사는 경우가 많은 상가에서는 정족수 채우기가 정말 힘들다. 우리가 진행했던 건도 서면 동의서를 받으러 소유자들에게 일일이 전화하고 우편을 보내면서 거의 반년이 걸렸다.
더 무서운 건 이 요건이 강행규정이라는 점이다. 실제로 정족수를 못 채운 채 진행된 관리규약 개정 결의가 법원에서 무효로 뒤집힌 사례들이 있다. 대법원 2015다41688 판결에서도 원심이 의결정족수 미충족을 이유로 관리규약 개정 승인 결의를 무효로 판단했다. 즉 "다수가 찬성하니 일단 시행하자"는 식으로 진행했다가는, 나중에 소송에서 통째로 뒤집힐 위험이 있다는 뜻이다. 우리는 이 판례를 보고 나서야 임시로라도 절대 시행하지 말고 정족수를 다 채울 때까지 기다리자는 쪽으로 방향을 잡았다.
3. 지식산업센터 — 집합건물법 + 산집법, 이중 트랙이라 더 까다롭다
지인의 지식산업센터 케이스가 제일 헷갈렸던 이유는, 이게 법적으로 '두 단계'를 거쳐야 하는 구조라서였다.
먼저 기본 틀은 집합건물이다. 지식산업센터도 구분소유 건물이므로 관리단 구성과 규약 설정은 집합건물법을 따른다. 분양자는 매수인의 2분의 1 이상이 이전등기를 마치면 관리단집회 소집을 통지해야 하고, 규약 설정 자체는 앞서 본 4분의 3 요건이 그대로 적용된다.
그런데 여기서 끝이 아니다. 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률(산집법) 제28조의6에 따라 별도의 신고 의무가 추가된다.
관리단은 관리단이 구성된 날로부터 2개월 이내에 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 제28조의6제2항에 따라 같은 법 제28조의6제1항에 따른 지식산업센터 관리규약을 신고하여야 한다.
지인이 헤맸던 지점이 바로 여기였다. "집합건물법대로 4분의 3 찬성받아서 규약을 만들었으면 끝난 거 아니냐"고 생각했는데, 관할 시·군·구청에 별도로 관리규약을 신고하는 절차가 하나 더 있었던 것이다. 게다가 지식산업센터는 입주 가능 업종(제조업, 지식기반산업, 정보통신산업 등)이 법으로 정해져 있어서, 지원시설을 다른 용도로 바꾸려는 내용을 규약에 담을 때는 구분소유자 동의뿐 아니라 용도 제한 규정까지 함께 검토해야 한다. 아파트나 일반 상가보다 체크리스트가 한 단계 더 많다고 보면 된다.
경험상 느낀 세 가지 차이의 핵심
직접 겪어보니 세 유형의 본질적인 차이는 결국 이거였다.
. 의결 정족수: 아파트는 과반수, 상가·지식산업센터는 구분소유자·의결권 각 4분의 3 — 체급 자체가 다르다.
. 적용 법률: 아파트는 공동주택관리법 하나, 상가는 집합건물법 하나, 지식산업센터는 집합건물법에 산집법 신고 의무가 얹힌 이중 구조.
. 무효 리스크: 아파트는 절차 하자가 있어도 보완이 비교적 쉽지만, 상가·지식산업센터는 강행규정 위반 시 법원에서 통째로 무효 처리될 수 있다.
관리규약을 고치려는 입장이라면, 건물 유형부터 정확히 확인하고 그에 맞는 정족수와 절차를 처음부터 제대로 챙기는 게 결국 시간을 가장 아끼는 길이라는 걸 세 번의 경험을 통해 배웠다.