상가나 오피스텔 같은 집합건물을 소유하고 계신 분들이라면, 건물 관리를 누가 맡느냐가 자산 가치에 얼마나 큰 영향을 미치는지 잘 알고 계실 겁니다. '관리인'을 선임할 때 가장 많이 나오는 질문 중 하나가 바로 "관리인은 반드시 우리 건물 상가 주인(구분소유자)이어야 하나요?"라는 점입니다.
결론부터 말씀드리면, 관리인은 구분소유자일 필요가 없습니다.외부 전문가나 위탁관리업체의 직원을 관리인으로 선임하는 것이 가능하며, 외부 전문가를 선임할 수 있으나 실무에서는 보통 구분소유자로 한정하여 선임할 수 있도록 관리규약에 관리인의 자격을 구분소유자로 한정하게끔 제정 또는 개정하고 이후부터는 구분소유자들 중에서 관리인을 선출하는 곳이 대부분입니다.
1. 집합건물 관리인(관리인)의 법적 정의
'집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법)' 제24조에 따르면, 관리단은 관리인을 선임해야 합니다. 여기서 관리인이란 관리단을 대표하고 관리단의 업무를 집행하는 사람을 말합니다.
많은 분이 '관리소장'이라는 명칭을 사용하지만, 법적으로는 '관리인'이라는 용어가 정확합니다. 중요한 것은 법에서 관리인의 자격을 '구분소유자여야 한다'고 제한하지 않는다는 점입니다. 즉, 구분소유자 본인이 직접 할 수도 있지만, 구분소유자가 아닌 외부인이나 전문 관리업체를 관리인으로 선임하는 데 법적 제약은 없습니다. 단, 해당 집합건물의 관리규약의 내용이 우선하므로 반드시 관리규약을 확인하여야 합니다. 대부분의 집합건물의 경우 소유자가 아닌 외부인은 건물의 관심도가 떨어진다고 실제 소유자로 한정하여 관리인을 선출합니다. 물론 관리규약에 해당 내용을 반영해서 제정 또는 개정 절차도 밟게 됩니다.
2. 왜 외부인 대신 구분소유자를 관리인으로 선임할려고 할까?
관리 업무는 생각보다 훨씬 복잡하고 전문적인 분야라 외부 전문가 선임이 필요할 것처럼 보이는 것은 사실입니다.
전문성 측면에서는 외부인이 나을지 모르겠지만, 해당 건물 구분소유주들의 외부 전문가에 대한 생각은 좋은 편은 아닙니다.
기왕이면 해당건물의 호실을 몇개 가지고 있는 구분소유주가 훨씬 건물에 관심도가 많아 건물의 유지관리에 많은 노력을 기울일 것으로 생각하고 있습니다. 대분의 관리단에서는 관리사무소장을 관리인과 별도로 선정하여 건물관리의 전문성을 확보하게 됩니다. 관리인의 업무를 대행할 관리사무소장은 아래와 같은 항목의 능력이 필요합니다.
• 전문성 확보:건물 유지보수, 소방·전기 안전 관리, 복잡한 회계 처리 등은 전문 지식이 필요합니다. 구분소유자인 관리인은 본업을 유지하며 이 모든 것을 완벽히 수행하기란 매우 어렵습니다.
• 객관적인 갈등 해결:구분소유자가 관리인을 맡을 경우, 이해관계에 따라 다른 구분소유자들과 마찰이 생기거나 공정성 논란이 발생할 수 있습니다. 관리인이 중립적이고 객관적인 입장에서 수행할 수 있어야 합니다.
• 업무의 연속성:담당자가 바뀌더라도 업무의 연속성을 위한 업무 매뉴얼과 이력을 관리하여 연속성 있는 관리가 가능하도록 해야 합니다.
3. 관리인 선임 시 반드시 지켜야 할 절차
외부인을 선임하든 구분소유자를 선임하든, 중요한 것은 '절차의 정당성'입니다. 단순히 친분 있는 사람이나 특정 업체에 맡기는 것이 아니라, 반드시 법적 요건을 갖춰야 합니다.
- 관리단 집회 결의:관리인의 선임은 관리단 집회(총회)의 보통결의 사항입니다. 구분소유자 및 의결권의 과반수 출석, 과반수의 찬성으로 선임해야 합니다.
- 관리규약 확인:건물 관리규약에 관리인의 자격이나 선임 방식에 대해 별도로 정해진 내용이 있는지 먼저 확인해야 합니다. 규약이 우선하기 때문입니다.
- 관리인 신고:10인 이상의 구분소유자가 있는 집합건물은 선임된 관리인을 관할 지자체에 신고해야 합니다. 이는 관리 업무의 투명성을 확보하기 위한 법적 의무입니다. 관할 지자체에 선고시 관련 서류를 준비하여 제출하여야 한다. 서류는 해당 지자체의 건축과로 문의하면 됩니다. 주요 자료로는 관리단집회 개최공고문, 관리단집회 결과문, 관리단집회 회의록 등이 포함됩니다.
4. 구분소유자분들이 꼭 알아야 할 주의사항
관리인을 선임한다고 해서 "나는 이제 신경 끄겠다"고 생각하는 것은 금물입니다. 구분소유자들은 관리인에 대한 감시와 감독의 의무가 있습니다.
• 관리인 해임권:만약 관리인이 직무를 태만히 하거나 관리비를 횡령하는 등 문제가 발생한다면, 구분소유자들은 다시 관리단 집회를 통해 언제든지 그를 해임하고 새로운 관리인을 선임할 수 있습니다.
• 업무 보고 청구권:구분소유자는 관리인에게 관리 업무의 집행 상황 및 관리비 사용 내역에 대한 보고를 청구할 수 있습니다. 이를 거부하는 관리인은 자격이 없다고 보아야 합니다. 법률적으로 정해져 있지만 실질적으로 업무보고 및 회계감사결과 보고, 예산 및 결산의 보고가 정해진 기간에 진행되는지 체크해 볼 필요가 있습니다.
5. 마무리: 누가 관리하느냐보다 '어떻게' 관리하느냐가 중요합니다
결론적으로, 관리인은 구분소유자와 외부인중 누가 건물을 위해서 누가 더좋다는 것은 없습니다. 중요한 것은 '우리 건물에 가장 적합한 관리 체계를 갖추었는가'입니다.
책임감있는 관리인을 선임하고, 그가 제대로 관리인의 업무를 수행하고 있는지 구분소유자들이 투명하게 감시하는 구조를 만드는 것. 그것이야말로 집합건물의 자산 가치를 지키는 핵심입니다. 오늘 우리 건물 관리인은 누구인지, 그리고 어떤 절차로 선임되었는지 한 번쯤 확인해 보시는 건 어떨까요?