상가나 오피스텔 같은 집합건물을 소유하고 계신 분들이라면, 건물 관리를 누가 맡느냐가 자산 가치에 얼마나 큰 영향을 미치는지 잘 알고 계실 겁니다. '관리인'을 선임할 때 가장 많이 나오는 질문 중 하나가 바로 "관리인은 반드시 우리 건물 상가 주인(구분소유자)이어야 하나요?"라는 점입니다.결론부터 말씀드리면, 관리인은 구분소유자일 필요가 없습니다.외부 전문가나 위탁관리업체의 직원을 관리인으로 선임하는 것이 가능하며, 외부 전문가를 선임할 수 있으나 실무에서는 보통 구분소유자로 한정하여 선임할 수 있도록 관리규약에 관리인의 자격을 구분소유자로 한정하게끔 제정 또는 개정하고 이후부터는 구분소유자들 중에서 관리인을 선출하는 곳이 대부분입니다. 1. 집합건물 관리인(관리인)의 법적 정의'집합건물의 소유 및 ..

오피스텔, 상가, 지식산업센터 등 집합건물에 거주하거나 점포를 운영하다 보면 다양한 갈등에 직면하게 됩니다. 앞선 글들에서 다루었던 관리비 비리 의혹, 위탁관리업체 계약 해지 갈등, 층간 누수 책임 공방, 그리고 업종 제한 위반 분쟁 등이 대표적입니다. 이처럼 이해관계가 복잡하게 얽힌 분쟁이 발생했을 때 많은 사람이 가장 먼저 '소송'을 떠올리곤 합니다.하지만 민사 소송은 결코 만만한 길이 아닙니다. 변호사 선임 비용과 감정비 등 수백만 원에서 수천만 원에 달하는 막대한 비용이 드는 것은 물론, 대법원 판결까지 최소 1년에서 2년 이상의 기나긴 시간이 소요되기 때문입니다. 소송을 진행하는 동안 당사자들이 받는 정신적 스트레스와 생업의 지장은 이루 말할 수 없습니다. 법원에 가기 전, 비용을 전혀 들이지 ..

오피스텔, 상가, 지식산업센터 등 집합건물이 완공되면 건물의 청소, 경비, 시설 관리, 관리비 부과 등 실무 행정을 담당할 주체가 필요합니다. 구분소유자들로 구성된 '관리단'이 직접 건물을 관리(자치관리)하기도 하지만, 전문성이나 인력 부족의 문제로 외부 '위탁관리업체(소위 관리사무소)'에 용역 계약을 맺고 관리를 맡기는 위탁관리 방식이 대다수를 차지합니다.문제는 일부 위탁관리업체가 관리비를 불투명하게 집행하거나, 건물 관리를 소홀히 하여 주민들에게 피해를 주면서 발생합니다. 입주민들이 업체를 바꾸려고 해도, 업체 측에서 "계약 기간이 남았다", "해지 절차가 불법이다"라며 완강히 버티는 경우가 많아 법적 분쟁으로 번지는 경우가 아주 많습니. 위탁관리업체와의 적법한 계약 체결 방법과 위법·부실 업체와의 ..

오피스텔, 상가, 아파트형 공장(지식산업센터)과 같은 집합건물에 거주하거나 투자를 하다 보면 '관리규약'이라는 말을 자주 접하게 됩니다. 집합건물 관리규약은 건물의 관리와 사용에 관한 일종의 '자치 법전' 과 같은 역할을 하는데요.많은 분이 아파트(공동주택관리법 적용)와 상가·오피스텔(집합건물법 적용)의 관리규약 제·개정 절차를 헷갈려 하여 법적 분쟁으로 이어지곤 합니다. 오늘은 집합건물 소유 및 관리에 관한 법률(이하 집합건물법)을 중심으로 관리규약의 제정·개정 절차와 그 효력이 미치는 범위에 대해 양질의 정보를 상세히 정리해 드리겠습니다.1. 집합건물 관리규약 정의집합건물 관리규약은 건물과 대지, 부속시설의 관리 및 사용에 관해 구분소유자(각 호실의 주인) 간의 권리와 의무를 규정한 자치 계약입니다...

집합건물에서 관리단집회가 소집되었다면, 상정된 안건을 통과시키기 위해 얼마나 많은 찬성표가 필요한지 계산해야 합니다. 이때 필요한 기준을 '의결정족수'라고 부릅니다. 회사의 주주총회와 마찬가지로, 안건의 중요도에 따라 법이 요구하는 찬성 표수가 완전히 달라집니다.특히 바쁜 현대 사회에서는 소유자들이 직접 집회 현장에 참석하기 어렵기 때문에, 종이 문서로 찬반 의사를 표시하는 '서면결의서'를 활용하는 경우가 대부분입니다. 하지만 이 서면결의서는 작성 방법이나 징구 절차에 아주 작은 법적 하자만 있어도 위조나 무효 주장이 제기되어 소송으로 이어지기 쉽습니다. 관리단집회의 핵심 의결정족수 기준과 서면결의서 작성 시 반드시 지켜야 할 주의사항을 완벽하게 정리해 드리겠습니다.1. 안건별 관리단집회 의결정족수 기준..

상가, 오피스텔, 아파트와 같은 집합건물에 거주하거나 매장을 운영하다 보면 건물 내부에 크고 작은 하자나 보수 문제가 끊임없이 발생합니다. 천장에서 물이 새거나, 외벽에 균열이 가거나, 복도의 조명이 고장 나는 등 다양한 상황을 마주하게 됩니다.이때 가장 먼저 따져보아야 할 핵심 쟁점은 문제가 발생한 위치가 '전유 부분'인지, 아니면 '공용 부분'인지 구분하는 것입니다. 왜냐하면 이 구분에 따라 수리 비용을 개인이 부담해야 할지, 아니면 건물 전체 관리비로 처리해야 할지 결정되기 때문입니다. 오늘은 집합건물법을 바탕으로 공용 부분과 전유 부분의 명확한 구분 기준과 각각의 관리 책임에 대해 상세히 알아보겠습니다.1. 전유부분의 정의와 판단 기준먼저 개인이 독점적으로 사용할 수 있는 공간인 '전유 부분'에 ..